El juicio de arrendamiento por no pago de rentas es uno de los requerimientos más frecuentes que los abogados debemos atender, una temática que varias veces fue objeto de modificaciones legales con el fin de reforzar los derechos de los arrendadores y evitar abusos de arrendatarios inescrupulosos.
La reciente dictación de la ley 21.461, llamada ley “devuélveme mi casa”, vino a reforzar contundentemente las posibilidades del arrendador para recuperar su propiedad, ante el incumplimiento de los arrendatarios.
En este artículo revisaremos las características del juicio de arrendamiento por no pago de rentas, en su estado actual, con énfasis en esas últimas mejoras.
Objetivos del juicio de terminación de contrato de arrendamiento
- Restitución de la propiedad
- Cobro de rentas adeudadas
- Cobro de gastos e indemnización de perjuicios
Características del procedimiento de la ley 18.101
- El procedimiento será verbal, sin perjuicio de escritos que presenten las partes y considera una audiencia entre las partes.
- Se contempla posibilidad de comparecencia personal si la renta es inferior a 4 UTM y necesariamente con patrocinio de abogado si es superior.
- Existe notificación especial del 44 en que se presumirá de pleno derecho como domicilio del demandado el que corresponda al inmueble arrendado
- Derecho legal de retención por los muebles del inmueble para asegurar pago
- Cese responsabilidad por consumo de servicios domiciliarios cuando se les notifique
- Entrega anticipada en caso de abandono de la propiedad
Novedades de la ley 21.461 (“devuélveme mi casa”)
La verdad es que esta ley, en teoría, incorpora mejoras importantes, cuya efectividad está puesta a prueba desde su entrada en vigencia. Veamos cuales son:
- Posibilidad de solicitar anticipadamente la restitución del inmueble: Sólo procede en el caso en que el arrendatario haya destruido parcialmente o inutilizado para su uso, el inmueble arrendado.
La demanda tiene que haber sido notificada al arrendatario antes de solicitar la restitución anticipada y se debe acompañar pruebas para acreditar la destrucción o inutilización de la propiedad arrendada ya sea con fotos, testigos u otros medios.
- Procedimiento especial monitorio: Se trata de un procedimiento judicial breve para demandar el cobro de rentas, consumos domiciliarios y la restitución de la propiedad.
Notificada la demanda, si el arrendatario no paga, no comparece en el juicio o no se opone, el tribunal acogerá la demanda y ordenará el pago de lo adeudado y el lanzamiento del arrendatario en un plazo no superior a 10 días.
- Presunción de renta en caso de contrato verbal: Se presumirá que la renta es la que consta en los comprobantes de pago, transferencias u otro medio de pago escrito. Si no hay comprobantes, se presumirá que la renta es la que señala el arrendatario.
- Contrato de arrendamiento por escrito: En este caso las firmas de arrendador y arrendatario deben ser autorizadas ante Notario. El arrendador deberá acreditar ante el Notario su calidad de propietario u otro que le permite ceder el uso del inmueble al arrendatario. El contrato por escrito formalizado de esta forma será antecedente suficiente para dar lugar al procedimiento monitorio
- Normas sobre comodato. Se aplican las mismas reglas del procedimiento monitorio ya visto El objeto será sólo recuperar una propiedad que se encuentra actualmente ocupada por un tercero sin título alguno.